Verðtryggð lán og Evra

Góð grein á Já Ísland! framtíð verðtrygginga og ESB -Evru

Það helsta:

Þeir aðilar sem lána langtímalán til húsnæðiskaupa þurfa að fjármagna þau lán með skuldabréfaútboði. Með sögu íslensku krónunnar og þeirrar verðbólgu sem oft hefur verið hér á landi verður að teljast mjög ólíklegt að eftirspurn verði eftir óverðtryggðum skuldabréfum í íslenskum krónum til langs tíma með föstum vöxtum. Verðbólgusaga Íslands með sína örmynt er einfaldlega víti sem fjárfestar munu hafa í huga varðandi kaup á slíkum bréfum og því munu þeir ekki kaupa þau nema þá með miklu áhættuálagi sem leiðir þá til mjög hárra vaxta. Það er ekkert sem bendir til þess að þetta breytist í fyrirsjáanlegri framtíð. Óverðtryggð langtímabréf í íslenskum krónum verða því varla í öðru formi en með breytilegum vöxtum.

Hver er svo munurinn á verðtryggðum lánum og óverðtryggðum lánum með breytilegum vöxtum? Í raun eru breytilegir vextir eitt form verðtryggingar því markaðsvextir breytast í samræmi við verðbólguvæntingar og raunávöxtunarkröfu. Aðal munurinn felst í því að í stað þess að verðtryggingin bætist við höfuðstólinn þá kemur hún strax til útborgunar og er því greiðslubyrði óverðtryggðra lána mun hærri framan af lánstímanum og hækkar mun meira við verðbólguskot heldur en á verðtryggðum lánum.

Vissulega er það rétt að höfuðstóll óverðtryggðra lána með breytilegum vöxtum hækkar ekki þó það komi verðbólguskot en hafa verður í huga að greiðslur af húsnæðislánum eru stór hluti ráðstöfunartekna verulegs hluta húsnæðiseigenda og þeir ráða því fæstir við slíka hækkun á greiðslubyrði án þess að safna skammtímaskuldum jafnvel vanskilaskuldum með þeim kostnaði sem þeim fylgir. Verðbólguskot leiðir því til hækkunar skulda hjá þessum aðilum þó þeir séu með óverðtryggð lán.

Þegar upp er staðið eru breytilegir vextir ekkert annað en óbein verðtrygging sem er miklu erfiðara og óhagstæðara form verðtryggingar fyrir lántaka en bein verðtrygging sérstaklega ef greiðslubyrði lánsins er stór hluti ráðstöfunartekna lántaka. Til að losna við verðtryggingu þarf því að vera hægt að bjóða upp á óverðtryggð lán með föstum vöxtum út lánstímann. Til þess að það sé hægt þá þurfum við að nota mynt sem nýtur nægjanlegs traust til þess að fjárfestar séu tilbúnir til að kaupa verðbréf með slíkum skilmálum öðruvísi en með mjög háum vöxtum. Það er ekkert sem bendir til þess að íslenska krónan muni nokkurn tímann njóta slíks trausts. Evran er eina myntin sem okkur stendur til boða sem nýtur slíks trausts fjárfesta. Okkur stendur hún hins vegar einungis til boða ef við göngum í Evrópusambandið.

Málið er einfalt. Við munum þurfa að búa við verðtryggingu beina eða óbeina meðan við notum íslensku krónuna. Einnig er vert að hafa í huga að með notkun evru geta íslenskir lántakendur tekið lán á Evrusvæðinu með þeim vöxtum sem þar standa til boða án gengisáhættu og verða þá ekki ofurseldir íslenskum okurvöxtum eins og þeir verða meðan við notum íslensku krónuna.

 

Athugasemdir

[Júlíus Björnsson, 30.11.2011 kl. 20:19]

Aljóðlegi fjármálmarkaðurinn  lánar út á ríkisgengi það er raunvirði, á Alþjóðamælikvarða, reiknað af m.a. Worldbanki sem er með eingargengi á öllu, allrar seldra neyslu vöru og þjónust í ríkinu[markaðinum] á síðast ári. OCED ríki send vöru og þjónustu söluveltur út til raunvisðaútreikninga. 

Ef Reknaði raungengi er alþjóða ein 100  og þær kosta á Íslandi 1650 milljarða krónur eð 1650 milljarað evrur en 11,5 milljarða dollar, þá er Íslenska gengið á evru eða krónu 143 evrur(kr.) /dollar. 143 Íslenskar gengis evrur í Dollar. Öll meðlima Ríki EU er með sitt eigið evru gengi og vaxta kjörinn á Alþjóða fjármála mörkuðum í samræmi.  EU nota á sínu svæði innbyrðis raunvirðistala í samræmi við HCIP. Neytendur EU geta metið vörur [léglegra að mati til dæmis að mat neytenda USA verðmætari. Haft annað raunvirðisamat. AlþjóðaBankar lána ekki út gengisútreikninga markaðanna sjálfra, heldur út PPP mælkvarða Alþjóða gengismarkaðarins sem er hlutlaus og staðlaður. Seðlbankanki EU er ekki þraytavarasjóður fyrir evrur ríki, og hver evrur ríki ber ábyrg á sínu gengi og færi evrur til að markasetja miða við sölusögu síðustu 5 ára. Bankar lán út á bankveð : verðbréfa.

Íslendingar sem búa við enga greiðlugetu í evrum geta fengið lánið á evrusvæðinu. Hér þar að skipta um stjórnsýslu gengi og byrja á því að færa verðtryggðu okurvaxta byrðina að niður. Lægri almennur húsnæðiskostaður færir rakstrakostnað Íslenskrasölu fyrirtækja niður í þann sem gildir í stöndugum evru ríkjum. Ég hef verið Lánadrottinn og margir skuldnautar telja sér trú um að lánað sé út á andlit, það er lánað út á gengis sögu rekstrar með full veð að baki.  Evrur er betri en krónur í staðgreiðlu viðskiptum. Ekki nauðsynlega þegar krafist er veða í gengi.

[Sleggjan og Hvellurinn, 30.11.2011 kl. 21:27]

Mjög áhugaverð grein og áhugaver komment hjá Júlíus.

hvells

[Júlíus Björnsson, 30.11.2011 kl. 23:34]

Íslendinga síðan 1978 hafa búið við afar furðulegan fjámálorðaforða og áherslur í fjármálum.  Erlendis er grunnur íbúðlána hjá 80% neytenda 30 ár.  Fastir nafnvextir yfir 30 ár sem eru í grunni max 20% og svo 60% -90% vegna ráðgerðar max verðbólgu á næstu 30 árum.  Verðbólgu 90% til 150%.

Lægri vegna þess að byrjað er borga reiðuféð til baka núna næstum strax mánuði að útborgun átti sér stað.  Þessi lán er hluti af fund=veðsafni sömu tölu útlána á hverju ári. Þess vegna er þetta ekki kallað vextir = increase : erlendis. Leiga eða hagsmunir.

Siðan er talað um amortization eða veðaflosun á 1. veðrétti sem er eign lándrottins en lántaki er skráður eigandi og heldur 2. veðrétti.

Hefðin er að tryggja bankann [veðsafnið] og láta ekki lántaka sem muna bæua þarna í 30 ár greiða 1. veðrétt of hratt niður.   Greiðslumatið miðast við 30 ár búsetu, og sumir gætu ef 2,annar verðréttur er of stór til að byrja með tekið lán út á hann og komið sér í alvarlega greiðslu erfiðleika sem eyðleikur 100% öryggi veðsafns. 
Algengasta veðaflosunar formúlan er kennd við Irwing Fisher sem var bæði stærðingur og hagfræðingur og örugglega með svipaða greind og reynslu bakland og ég sjálfur.    Þessu formúla ruglar ekki fastri mánaðar greiðslu og það sannað áður nefndur eftir hrunið mikla. Það ef lögbrot væri að gera ráð fyrir meiri verðbólgu á 30 árum en 150%.

Síðan eru útgáfuu í hverjum mánuði með mismundai grunn vexti og verðbólguvexti= mismunadi heildar vexti.
Þegar safn hefur hefið rekið í 30 ár þá er hægt að líta á allar innborganir að meðatali á hverju ári alltaf verðtryggðar. Yngstu innborgar eru hæstar í tölu og lækka svo með aldri eða númeri greiðslu. 

Þetta er líka grunnur fyrir sjóði með breytilega vexti, þá er miðað við að hægt sé að stilla allar innborganir á hverju ári  þannig að meðatalið sé alltaf að skila raunvirði.
bretulegu vaxta lánin skila oftast lægri innborgunum fyrsta en í heildina mjög svipaða. Fastir vextir gera fyrstu 5 árin alltaf þyngst altaf miklu léttrai en ef miðað er við 25 ára og 6,0% meðala grunn vexti.

Það er engin að vandi að breyta þessum föstu vöxtum í svokalla nafnvexti sem miða við eitt ár og öðruveldi fyrir ágætis stærðfræðinga eins og mig.

Nafnvextir á árgrunvelli er frá 3,5% til 7,5% hvaða varðar 80% neytenda.

Það er líka regla að þeir sem eru að kaup glænýtt borgi hærri grunnvexti eða grunn vexti + áhættu vegna greiðslugetu þeirra sem flytja inn í nýja hverfið.

Það voru allir á Vestur löndum að byggja upp sem mest af veðsöfnum fyrir 2000 þegar samdráttur færi að hefja fyir alvöru á Vesturlöndum.  Minnkandi eftirspurn eftir efnisraunvirði hjá 80% neytenda. Heimur er eitt markaðsvæði í grunni og löngu búið að samþykkja rétt svokallað áður þriðja heims að fá meira af heimskökunni í sinn hlut. Jöfnun lífskjara allra neytenda í heiminum. Það þýðir að skera verður niður efnisneyslu þar sem mesta var neytt.  Huglægt raunvirði á svo að koma á móti.  Hér er eldra glæpa gengi að tryggja sér sem mesta lífeyris útborganir áður en lífeyrisjóðir ganga úr sér. Þetta anti-þýska lífeyriskerfi gengur ekki upp almennt, því þá væri það í notkun í öllum ríkjum með meira vit  á fjármálum en Íslenskir sérfræðingar. Lífeyrisjóðir eru með aukatekjur af að fjármagna íbúðalánsjóð.